주택임차권의 대항력과 우선변제권은 개념, 요건, 효과에 있어서 명확히 구별하여야 합니다.

대항력이 있다는 의미는 임대인이나 소유자가 바뀌더라도 임차이이 새로운 소유자에 대하여 종전의 임대차의 효력을 주장할 수 있다는데 불과할뿐 경매나 공매절차에서 우선변제권이 인정된다는 뜻은 아닙니다.

대항력을 취득 요건은 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 바, "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날 부터 제 3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때는 주민등록이 된것으로 본다"라고 규정하고 있습니다.  

우선변제권이라 함은 특정 채권자가 채무자의 전재산 또는 특정재산으로부터 다른 채권자보다 우선하여 채권이 변제를 받을 수 있는 권능 내지 효력을 말합니다. 따라서 임차인이 우선변제권을 가진다는 것은 임차 주택에 관한 경매절차 등에서 부동산 담보권과 유사하게 후순위 권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 이차 보증금을 변제 받을 권능 내지 효력을 가진다는 의미 입니다. 

즉 대항력은 임차주택의 소유자가 바뀔 경우에 새로운 소유자에 대하여 임차권을 주장할 수 있는 하는 문제인데 반하여, 우선 변제권은 임차주택이 경매 또는 공매된 경우에 그 매각대금으로부터 보증금을 다른 채권자보다 우선적으로 배당받을 수 있는냐 하는 문제인 것입니다.